Hızla artan kira fiyatları, ev sahibi-kiracı menfaatlerinde büyük sorunlara neden oldu. Hürriyet Gazetesi’nden Gülistan Alagöz, Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz ile yeni düzenlemeye ilişkin tüm detayları konuştu.
1- Gayrimenkulde arabuluculuk şartı hangi hallerde uygulanacak?
Kira kontratından kaynaklanan kira tespiti davaları, kira tahliye davaları, uyarlama davaları, kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk sürecine tabidir.
Taşınır ve taşınmazların tahsisi ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda da başvurulacak. Yaklaşık 3-4 yıl süren ‘ortaklığın tasfiyesi’ durumlarında hissedarların zaman ve maliyet kaybı tazmin edilecek.
Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar arabuluculuk yoluyla çözümlenecektir. Kat maliki tarafından işe iade, olağan veya olağanüstü kat maliklerinin genel kurul kararlarının iptali gibi davalarda arabuluculuk kural olacak. Aidatların ödenmemesi nedeniyle site veya apartman idaresi tarafından açılacak icra takipleri ve sakıncalı davalar ile yönetim planına veya katına uymayan kat malikleri aleyhine açılacak davalar gibi uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulacaktır. sahipleri komitesi kararları.
Komşuluk hakkından doğan uyuşmazlıklar da buna dahildir. Komşu arsaların ortasında birçok çatışma; Kazı hakkı, gürültü, koku gibi birçok ihtilafta dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekecektir.
İlk adım kim?
2- Süreci hangi taraf başlatacak?
Dava açmak isteyen kişi ve/veya kurum zorunlu arabuluculuk sürecini başlatmak zorundadır. Malik kira tahliye davası açmak istiyorsa, ortaklığın giderilmesi için dava açılacaksa pay sahiplerinden biri, apartmanda yönetim sorunu olan kat maliki veya apartman dairesi uymuyorsa mahalle kanunu ile mal sahibi veya yöneticisi arabuluculuk sürecini başlatmalıdır.
Maliyetle ilgili soru
3- Nereye başvurulur? Fiyat ne olacak?
Arabuluculuk başvurusu, açılacak davanın yetkili mahkemesi olan adliyede bulunan ‘Arabuluculuk Bürosu’na veya böyle bir büro bulunmamışsa görevlendirilen Sulh Ceza Mahkemeleri Yazı İşleri Daire Başkanlığına yapılabilir. başvuru bedeli ödenmeksizin o adliyede kurulur. Arabuluculuk hizmeti süresince arabulucuya iki saate kadar olan müzakereler ücretsiz olarak Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. Ancak Adalet Bakanlığınca iki saate kadar ödenen ücret, dava açılması halinde davada haksız olana yargılama gideri olarak ödenir. Tarafların arabulucu ile anlaşması halinde Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Asgari Fiyat tarifesine göre belirlenecek arabuluculuk ücreti aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit olarak ödenir. Örneğin kira bedelinin tespiti için açılan davanın konusu para ile ilgili bir dava olduğundan 5000 TL kira ödeyen kiracı için ev sahibinden 15.000 TL talep edilir ve 12.000 TL’de anlaşırlar. Bu noktada 7000 TL artış sağlanmış olup 7000×12 = 84.000 TL olmuştur. Burada ilk 100.000 TL’ye kadar aracılık bedeli olarak yüzde 6 ödenecek ve 5040 TL’lik arabuluculuk bedeli ödenecek. Konusu para karşılığı olmayan uzlaşmalarda, ikili uyuşmazlıklarda taraf başına bir saat 480X2 olacaktır. Örneğin kat malikleri arasında bir ihtilaf çıkması halinde iki malik arasındaki ihtilaf için arabulucuya 960 TL sulh harcı ödenecektir.
Müzakereler Muhlet kadar sürer
4- Taraflar nasıl ve kaç kez bir araya gelecek?
Arabuluculuk, başvuru sonrasında arabulucunun tarafları davet etmesi ve tarafların arabuluculuk sürecini kabul ettiklerine dair yazılı teyidinin prestiji ile başlar. Özel kanunda farklı bir süre öngörülmemiş ise genel arabuluculuk süresi 3 haftadır ve en fazla 1 hafta ile tamamlanması gerekir. Arabulucunun daveti üzerine taraflar arabulucunun ofisinde görüşmeye gelirler. Mülakat süreci maksimum 4 hafta sürecektir. Bu süreçte taraflar müzakerelere devam etmek isterlerse birden fazla kez bir araya gelebilirler. Ancak 2 saati aşan müzakerelerde taraflar arabuluculuk ücretini kendileri öderler.
Gerginliğin önlenmesi amaçlanıyor
5- Toplantılara kimler katılacak, neler konuşulacak?
Müzakerelerin tarafları; Kiracı/mal sahibi, kat maliki/yöneticisi veya dava edilecek diğer kat maliki, iştirakin ortadan kalkması halinde pay sahibi olur. Bu toplantılara tarafların yanı sıra vekilleri (avukatları) ve kanuni temsilcileri (vasileri gibi) de katılabilir. Arabulucu yönlendirme yapmadan tarafları uzlaştırmaya çalışır. Tarafları bir araya getirecek, kendi aralarında müzakere ederek bir uzlaşmaya varmalarını sağlayacak, ortamdaki gerilimi düzenleyecek ve azaltacaktır. Bu noktada arabulucunun taraf tutmaması ve “Bu davayı kaybedebilirsiniz, uzlaşmanız yararınıza olur” gibi kesin bir karar içeren veya yönlendiren cümleler kurmaması gerekir.
İmzalı rapor hazırlanacak
6- Arabuluculuk başarısız olursa ne yapmalı?
Taraflar bir anlaşmaya varamazlarsa, bir ‘anlaşmazlık tutanağı’ düzenlenir. Bu rapor taraflarca imzalanacaktır. İmzanın reddedilmesi halinde arabulucu durumu kendisi imzalayacaktır. Bu belge arabuluculuk bürosuna sunulacak ve bir kopyası taraflara verilecektir. Bu imzalı tutanak olmadan dava açılamaz. Mahkemeler bu tutanakları görerek davaya devam edebilecek.
Geçmişte açılan davalar kapsam dışındadır.
7- Mevcut davalar etkilenir mi?
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girecek olan bu düzenleme, o tarihe kadar açılan tüm davalar ile yeniden açılacak davalara uygulanmayacak. Açılan tüm davalar mevcut mahkemelerinde devam edecek. 1 Eylül 2023 ve sonrasında prestij ile açılacak olan yasal düzenlemede belirtilen tüm davalarda arabuluculuk zorunlu olacak.
‘Ben arabulucu istemiyorum’ demek mümkün değil.
8- Taraflar arabuluculuk sürecini reddedebilecek mi?
Hukuk kuralı olarak arabuluculukta arabuluculuk süreci başvuru yapılmadan reddedilemez. Ancak, arabulucu atandıktan sonra tarafların görüşmeye gelmemesi veya taraflardan birinin gelip diğerinin gelmemesi halinde bu durum arabulucu tarafından uyuşmazlık tutanağı şeklinde düzenlenir.
Kim kaybedecek?
9- Taraflardan birinin toplantıya katılmamasının yaptırımı ne olacak?
Taraflardan birinin geçerli bir mazereti olmaksızın toplantıya gelmemesi halinde arabulucu, katılan tarafla birlikte uyuşmazlık tutanağını düzenler. Bu durumda dava açılması halinde katılmayan taraf haklı da haksız da olsa arabuluculuk faaliyet bedeli ile yargılama giderlerinin tamamını, haklı ise vekalet ücretini ödemek zorundadır. lehine karar verilemez.
Mahkeme kararı olarak
10- Alınan kararlara uyulmaması durumunda ne yapılacak?
Anlaşma sağlanmış ve anlaşmaya uyulmamış ise taraflar, Sulh Hukuk Mahkemesinden arabuluculuk raporunun kesin olmasını isteyerek kararın icrasını isteyebilirler. Bu bağlamda bu karar kesinleşme sonrası karar niteliğindedir (mahkemelerin dava sonunda verdikleri karar gibi).
